Frais d'entrée d'une SCPI : combien de mois de loyers pour les rembourser ?

Douze pour cent de frais d'entrée, c'est abstrait. Dix-neuf mois de loyers pour les rembourser, ça ne l'est plus. Le calcul tient en une division : frais d'entrée / (distribution / 12).

Les chiffres

Transitions Europe : 12 % / (7,6 % / 12) = 19 mois. Corum Eurion : 12 % / (5,73 % / 12) = 25 mois — et 32 mois avec l'objectif 2026 à 4,5 %. Epsicap Nano : 6 % / (7 % / 12) = 10 mois. Iroko Zen : 0 mois, mais 6 % de pénalité si vous sortez avant six ans.

La même division pour toute la base, avec les taux 2025. La dernière colonne ajoute les mois sans loyer avant l'entrée en jouissance : cinq pour une SCPI qui paie à partir du sixième mois, quatre pour Epsicap Nano, trois pour Iroko Zen.

Le zéro d'Iroko Zen n'est gratuit que si l'on reste six ans. Comète ne rembourse pas plus vite que Transitions Europe parce qu'elle serait moins chère — les deux prennent 12 % — mais parce que son 9 % de 2025 est plus haut ; si son objectif 2026 de 7 % se réalise, le délai passe à 21 mois.

Ce qui raccourcit le délai

Le cashback d'une plateforme (3 % remboursés : 14 mois pour Transitions Europe) ou l'assurance-vie (8 % sur Spirit 2 : 13 mois). Ce ne sont pas des détails : c'est un tiers du délai. Sur 10 000 € de Transitions Europe : 1 200 € de frais et 63 € de loyers par mois ; 3 % remboursés ramènent la facture à 900 €, le contrat à 800 €.

L'erreur de lecture

Le pourcentage s'applique au prix de souscription, et c'est bien ce que vous perdez si vous revendez tout de suite : Corum Eurion, 215 € achetés, 189,20 € rendus, 25,80 € d'écart, 12 % exactement. Les loyers sont bien versés dès le premier mois de jouissance ; ils servent seulement, pendant dix-neuf ou vingt-cinq mois, à combler un trou creusé le jour de l'achat.

Ce que le délai ne dit pas

Il ne dit rien du rendement après remboursement, ni de ce que vaut la part à la sortie. Une SCPI à 12 % de frais tenue quinze ans a amorti son entrée à 0,8 point par an ; une SCPI sans frais tenue trois ans a payé 6 % de pénalité, soit 2 points par an. L'horizon décide. Le simulateur l'applique à chaque SCPI de la base, sur votre durée et à votre tranche.

Le premier chiffre à calculer avant une SCPI n'est pas son rendement : c'est le nombre de mois avant de commencer à en toucher.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 23 mars 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.