Taux moyen des SCPI en 2025 : 4,92 %, une moyenne trompeuse

En 2025, les SCPI françaises ont distribué en moyenne 4,92 %, selon l'ASPIM. Ce chiffre sera cité partout, mais il ne décrit aucune SCPI réelle : il mélange deux marchés très différents.

Que mesure ce chiffre ?

L'ASPIM est l'association qui représente les entreprises qui gèrent les SCPI. Son chiffre de 4,92 % est un taux de distribution moyen : les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Notre guide qu'est-ce que le taux de distribution d'une SCPI explique son calcul et ses limites.

C'est une moyenne pondérée par la capitalisation. La capitalisation d'une SCPI, c'est la valeur de toutes ses parts. Chaque SCPI compte donc selon sa taille, et non selon son taux. Une SCPI de 4 Md€ pèse ainsi autant que vingt SCPI de 200 M€, quel que soit son taux.

Deux marchés très différents

D'un côté, il y a des SCPI récentes. Elles possèdent des immeubles dans plusieurs pays d'Europe, et beaucoup n'ont pas ou peu de dette. Elles distribuent de 6,75 à 9 %. Elles reçoivent l'essentiel de la collecte, c'est-à-dire de l'argent versé par les nouveaux épargnants. Trois exemples :

• Iroko Zen, gérée par Iroko : 7,14 % ;
• Transitions Europe, gérée par Arkéa REIM : 7,60 % ;
• Comète, gérée par Alderan : 9,00 %.

De l'autre, il y a des SCPI de bureaux créées avant 2020. Leur valeur baisse et leurs locaux se vident peu à peu. Des parts en attente s'accumulent : des épargnants veulent vendre et ne trouvent pas d'acheteur.

Primopierre, gérée par Praemia REIM, en est un exemple. Elle a distribué 3,62 % en 2025. Depuis septembre 2023, le prix de sa part a fortement baissé. Il est passé de 208 € à 115 €. Depuis janvier 2026, son capital variable, le système qui permet d'acheter et de revendre des parts auprès de la SCPI elle-même, est suspendu.

La moyenne tombe entre ces deux groupes, parce que la capitalisation des anciennes SCPI reste énorme.

Ce que la moyenne ferait à 10 000 €

Le tableau donne, pour quelques SCPI que nous suivons, le loyer d'une année sur 10 000 € placés. C'est un loyer brut, avant impôt, au taux de 2025. Remake Live y est gérée par Remake Asset Management, Épargne Pierre Europe par Atland Voisin. Corum Origin est gérée par Corum Asset Management.

Aucune ligne ne tombe sur 492 €. Comparons la moyenne avec Iroko Zen :

1. Iroko Zen rapporte 714 € par an, la moyenne 492 €.
2. L'écart est de 222 € par an sur 10 000 €.
3. Sur 50 000 € et dix ans, il atteint 11 100 € de loyers bruts.

Ce sont des loyers avant impôt. D'autres éléments rapprochent ensuite les lignes, et pas toutes de la même façon :

• la retenue à la source, l'impôt prélevé par les pays étrangers où se trouvent les immeubles ;
• votre impôt sur la part des loyers venue de France, selon votre tranche d'imposition ;
• les frais d'entrée, la part du versement qui ne sert pas à acheter des parts, étalés sur la durée.

Notre simulateur de rendement net fait ce calcul étape par étape, pour votre tranche et votre durée.

À quoi sert la moyenne ?

Comparer une SCPI à « la moyenne » n'a de sens que si cette moyenne décrit un choix possible. Or un épargnant qui achète aujourd'hui choisit parmi les SCPI du premier groupe. Celles du second, il les a déjà ou ne les achètera jamais.

Notre classement des meilleures SCPI rappelle la moyenne pour mémoire. Il note surtout les SCPI une par une.

L'erreur courante

L'erreur courante consiste à lire « au-dessus de la moyenne » comme un bon point. Prenons Corum Eurion, gérée par Corum Asset Management. Elle a distribué 5,73 % en 2025. C'est nettement plus que les 4,92 % de moyenne. Mais sa société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, vise 4,5 % pour 2026. Être au-dessus de la moyenne ne dit rien de la tendance.

La moyenne sert quand même à une chose : repérer une SCPI qui distribue beaucoup plus qu'elle, sans qu'on comprenne pourquoi. Un taux de 9 % sur deux exercices, c'est-à-dire deux années comptables, demande une explication. Un taux de 15 % sur une SCPI lancée en 2024 aussi. Nous donnons cette explication dans chaque avis.

Notre table des taux de distribution 2025 permet de suivre chaque SCPI d'une année sur l'autre. Elle renseigne davantage qu'une comparaison avec un chiffre qui ne correspond à aucune SCPI.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet donnait une taille de 60 M€ à la SCPI qui distribue 15 %, Wemo One. Ce chiffre venait d'une fiche saisie de mémoire, corrigée depuis : la SCPI pesait 146 M€ au 30 juin 2026. La phrase ne cite plus de taille.