Sofidynamic : 5 % retenus si vous revendez avant huit ans

La SCPI Sofidynamic retient 5 % de l'argent rendu si vous revendez vos parts avant huit ans. Ses frais d'entrée sont faibles, mais cette retenue peut coûter plus cher qu'eux si vous sortez tôt.

Que s'est-il passé ?

Sofidynamic est une SCPI lancée fin 2023 par Sofidy, sa société de gestion. Une SCPI est une société qui achète des immeubles et reverse les loyers à ses épargnants. Sofidynamic possède surtout des commerces, en France, aux Pays-Bas et en Espagne.

Nous l'avons ajoutée cette semaine aux SCPI que nous comparons. En lisant sa note d'information, le document officiel qui fixe ses règles, un frais ressort. Ce n'est pas le prix d'entrée, c'est le prix de sortie.

Sofidynamic prend 2,4 % toutes taxes comprises à l'entrée. C'est peu : beaucoup de SCPI prennent 10 à 12 %. En échange, elle applique une commission de retrait, une somme retenue quand vous revendez vos parts trop tôt. Elle vaut 5 % du montant remboursé, tant que vos parts ont moins de huit ans.

Pourquoi c'est important pour vous ?

Quand vous revendez une part de SCPI, vous ne récupérez pas son prix d'achat. Vous touchez la valeur de retrait, c'est-à-dire le prix de la part moins les frais d'entrée. Chez Sofidynamic, une part coûte 320 € et se revend 313,60 € tant que le prix ne bouge pas.

La commission de retrait s'ajoute à cette perte. Elle ne va pas à Sofidy : elle reste dans la SCPI, au profit des épargnants qui gardent leurs parts. Pour vous qui sortez, c'est pourtant de l'argent en moins.

Le vrai coût d'une SCPI dépend donc de la durée pendant laquelle vous gardez vos parts. Sur huit ans ou plus, Sofidynamic coûte peu à l'entrée et rien à la sortie. Sur moins de huit ans, la sortie lui coûte plus cher que l'entrée.

Le calcul, pas à pas

Prenons 10 000 € placés dans Sofidynamic, et un prix de part qui ne change pas. Le calcul d'une revente avant huit ans se fait en trois étapes :

1. La valeur de retrait représente 98 % du prix payé, soit 9 800 €.
2. La commission de retrait prend 5 % de cette somme, soit 490 €.
3. Vous récupérez 9 310 €, donc 690 € de moins que votre mise.

Après huit ans, la deuxième étape disparaît. Vous récupérez 9 800 €, soit 200 € de moins que votre mise.

Comparons avec Epsicap Nano, une autre SCPI de commerces, gérée par Epsicap REIM. Elle prend 6 % à l'entrée, mais aucune commission de retrait. Sa valeur de retrait représente 95 % du prix de la part.

Ce tableau ne compte ni les loyers reçus ni une hausse du prix des parts. Il montre seulement ce que coûtent l'entrée et la sortie.

Ce que ça change pour vous

Avant d'acheter, demandez-vous combien de temps vous garderez vos parts. La réponse change le classement des deux SCPI :

• vous pouvez avoir besoin de l'argent avant huit ans : Epsicap Nano coûte moins cher à quitter ;
• vous êtes sûr de garder vos parts huit ans ou plus : Sofidynamic coûte moins cher au total.

Une SCPI reste un placement de long terme. Mais un imprévu peut obliger à vendre plus tôt que prévu. Une commission de retrait rend cet imprévu plus coûteux.

Notre simulateur de rendement net compte cette commission dès que la durée saisie est inférieure à huit ans. Entrez sept ans, puis neuf, et regardez la ligne de Sofidynamic changer. Le simulateur ajoute aussi les loyers et les impôts, que notre tableau laisse de côté.

Ce qu'il faut surveiller

La règle des huit ans dépend de la date à laquelle chaque part a été achetée. Si vous achetez en plusieurs fois, chaque achat a son propre compteur. Une revente partielle peut donc toucher certaines parts et pas d'autres.

Notre avis sur Sofidynamic reprend ses frais, sa note de 14,4 sur 20 et ses autres chiffres. Notre avis sur Epsicap Nano fait de même pour elle. Pour comprendre ce choix entre frais d'entrée et frais de sortie, lisez notre guide sur les SCPI sans frais d'entrée.

Sources, consultées le 7 octobre 2026 :

• la note d'information de Sofidynamic actualisée le 1er août 2026 ;
• le bulletin trimestriel, le point que Sofidy publie tous les trois mois sur Sofidynamic, arrêté au 30 juin 2026 ;
• la note d'information d'Epsicap Nano de mai 2026.