Sofidynamic : avis 2026, rendement net réel et pour qui

• 20249,52 %
• 20259,04 %
• Objectif 20267,00 %
• Marché 20254,92 %

Sofidynamic a deux exercices. Le taux de 2024, 9,52 %, porte sur deux exercices courts : Sofidy a rapporté les versements mensuels à l'année. Celui de 2025 est de 9,04 %. Après l'impôt payé à l'étranger, il tombe à 8,14 %.

L'année 2026 ralentit. Les acomptes du premier semestre font 11,04 € par part. Sur un an, cela donne environ 6,9 % du prix de part. Sofidy vise 7 % par an, sans le garantir.

Valeurs par part, relevées dans les rapports annuels de la société de gestion (et ramenées à la part actuelle en cas de division). Quand l'écart est positif, l'acheteur paie une prime au-dessus de la valeur de reconstitution. Quand il est négatif, c'est une décote : l'acheteur paie moins que cette valeur. Fin 2023, le prix de souscription était de 294 €. Fin 2025, il était de 315 €. Il a donc varié de +7,1 %. Fin 2025, le prix était 6,5 % au-dessous de la valeur de reconstitution : l'acheteur entrait avec une décote. Les deux valeurs sont publiées pour 2 années. Sur ces années, l'écart a varié de −12,7 % à −6,5 %.

Le prix a été relevé deux fois depuis l'ouverture au public. Il est de 320 € depuis le 1er juin 2026. La valeur de reconstitution, ce qu'il faudrait payer pour racheter le même patrimoine, est de 336,75 € fin 2025. Le prix reste donc 5,0 % en dessous.

Sofidynamic prend 2,4 % à l'entrée, quand le modèle classique prend 12 %. Le coût est ailleurs, en trois endroits :

• 14,4 % TTC des loyers vont à Sofidy, la société de gestion ;
• 3 % TTC du prix de chaque immeuble acheté sont prélevés au passage ;
• 5 % du montant remboursé sont retenus si vous revendez avant 8 ans.

Epsicap Nano prend 6 % à l'entrée, mais aucune pénalité de sortie. Sur moins de huit ans, elle coûte donc moins cher à quitter.

Sofidynamic détient 37 immeubles dans 3 pays. La France en porte 54,8 %, les Pays-Bas l'essentiel du reste. Les commerces font la quasi-totalité du patrimoine : galeries, magasins de périphérie et boutiques de centre-ville. Les bureaux ne pèsent que 12 %.

Le taux d'occupation, la part des loyers effectivement encaissés, est de 97,7 %. La dette atteint 16,0 % de la valeur des immeubles, à taux fixe. Ce sont deux bons chiffres.

Le bulletin trimestriel de Sofidy, le point publié tous les trois mois, arrête ses chiffres au 30 juin 2026. Il décrit une SCPI qui reçoit de l'argent plus vite qu'elle n'achète d'immeubles.

• Collecte nette du trimestre : 31,9 M€, l'argent des nouveaux associés moins celui rendu à ceux qui partent.
• Capitalisation, la valeur de toutes les parts : 248 M€.
• Argent pas encore investi : environ 54 M€.
• Parts en attente de revente : aucune.
• Acompte du trimestre : 5,52 € brut par part.

Je ne détiens pas cette SCPI. Elle obtient 14,4 sur 20 à notre classement, loin du podium.

Sa note de frais d'entrée est de 18. Notre règle compte la pénalité de sortie seulement quand elle dure plus de dix ans : ici, elle pèse sur la possibilité de revendre, notée 15. Le rendement est plafonné à 13, car la SCPI a moins de trois exercices complets.

Ce qui me retient tient en deux chiffres. Les acomptes de 2026 baissent nettement par rapport à 2025. Et 54 M€ attendaient d'être investis fin juin, une somme qui ne rapporte presque rien. C'est ce qui lui vaut 8 en gestion.

L'investisseur patient, qui garde ses parts huit ans au moins. C'est à lui que Sofidynamic convient le mieux : il paie peu à l'entrée et rien à la sortie.

L'épargnant qui veut un petit ticket. Une part coûte 320 €, et l'on peut commencer avec une seule.

Pas pour un horizon de moins de huit ans, à cause de la pénalité. Pas pour qui veut un long historique. Et pas pour qui craint le commerce : c'est presque tout le patrimoine.

Les acomptes du second semestre 2026. S'ils restent au niveau du premier, le taux de 2026 sera proche de l'objectif de 7 %.

L'argent à investir. Sofidy annonçait des achats déjà engagés au bulletin de juin. Je vérifierai que la trésorerie baisse au bulletin suivant.

Le taux d'occupation, 97,7 %. Avec un patrimoine presque tout en commerces, un départ de locataire pèse vite.

Epsicap Nano, chez Epsicap REIM, est la plus proche parmi les SCPI que nous analysons. Elle aussi prend peu de frais d'entrée, et ses immeubles sont surtout des commerces. Elle obtient 16,6 sur 20, et figure au podium.

Epsicap Nano a pour elle son historique, une distribution en hausse chaque année depuis 2022, et aucune pénalité de sortie. Sofidynamic a pour elle une dette plus basse, 16,0 % contre 24,8 %. Son ticket d'entrée est aussi plus bas, 320 € contre 1 028 €.

En résumé : Epsicap Nano convient mieux à qui pourrait revendre avant huit ans. Sofidynamic convient mieux à qui est sûr de garder ses parts longtemps, et veut payer le moins possible à l'entrée.