Collecte d'une SCPI : le chiffre qui décide de votre sortie

Au premier trimestre 2026, la SCPI Remake Live a reçu 35,8 M€ de plus qu'elle n'en a rendu. Ce chiffre, la collecte, compte pour vous : c'est lui qui décide si vous pourrez revendre vos parts rapidement.

Que s'est-il passé ?

Les SCPI viennent de publier leur bulletin trimestriel, le rapport que chacune publie tous les trois mois. Celui de Remake Live, une SCPI sans frais d'entrée, annonce une collecte nette de 35,8 M€.

La collecte nette, c'est l'argent versé par les nouveaux épargnants, moins celui rendu à ceux qui partent. Le chiffre de Remake Live n'est ni alarmant, ni brillant. La SCPI a une capitalisation de 900 M€, c'est-à-dire que toutes ses parts valent ensemble cette somme.

Avec ce chiffre, nous ouvrons une table de collecte. Nous la tiendrons à jour trimestre après trimestre.

Pourquoi la collecte est le chiffre à suivre

Remake Live est une SCPI à capital variable. Quand un épargnant veut sortir, il est remboursé avec l'argent d'un épargnant qui entre.

Tant que la collecte est positive, les sorties sont servies dans le mois. Quand elle tombe à zéro, les demandes de sortie s'inscrivent sur un registre et attendent. Ce sont les parts en attente.

C'est ce mécanisme qui a bloqué Primopierre, une SCPI de bureaux. Son capital variable est suspendu depuis janvier. Avant cela, le prix de sa part était tombé de 208 € à 115 €.

Pourquoi c'est encore plus vrai sans frais d'entrée

Les frais d'entrée sont la part du prix qui ne sert pas à acheter des immeubles. Remake Live n'en prend pas. Du coup, sa valeur de retrait, ce que vous touchez en sortant, est égale au prix d'achat : 204 €.

Dans une SCPI avec frais d'entrée, celui qui sort récupère le prix d'achat moins ces frais. Prenons Corum Eurion, une SCPI qui prend des frais d'entrée :

• une part s'y achète 215 € ;
• celui qui sort en récupère 189,20 € ;
• cet écart de 12 % amortit les à-coups.

Chez Remake Live, il n'y a ni écart ni réserve. Chaque euro qui sort doit être remplacé par un euro qui entre.

Le seul frein aux sorties précipitées est une pénalité : 5 % si vous sortez avant cinq ans. Sur 10 000 € retirés la troisième année, cela fait 500 €.

Ce que disent les 35,8 M€

Attention à la lecture : 35,8 M€ ne veut pas dire que 35,8 M€ sont entrés. Cela veut dire que les entrées ont dépassé les sorties de ce montant.

Pour juger ce chiffre, on le rapporte à la taille de la SCPI :

1. Remake Live a collecté 35,8 M€ nets en un trimestre.
2. Elle vaut 900 M€.
3. La collecte représente donc 4 % de sa taille en un trimestre.
4. Sur un an, à ce rythme, cela ferait 16 %.

La SCPI grandit encore, mais moins vite qu'en 2024. Ce n'est pas anormal. Son taux de distribution, les revenus versés dans l'année rapportés au prix de la part, a reculé :

Or les épargnants regardent le taux avant le reste. Ce trimestre, la SCPI qui a le plus collecté est Transitions Europe. Elle prend 12 % de frais d'entrée, mais son taux est de 7,60 %. Le niveau du taux pèse donc plus que l'absence de frais dans le choix des épargnants.

Pourquoi il faut rapporter la collecte à la taille

Un même montant ne dit pas la même chose selon la SCPI. Une collecte de 35,8 M€ serait énorme pour une SCPI de 50 M€. Elle passerait inaperçue dans une SCPI de 4 Md€. C'est pourquoi notre table donne à la fois le montant et sa part dans la capitalisation.

Ce qu'il faut surveiller en juillet

Le bulletin du deuxième trimestre paraîtra en juillet. Deux cas se présentent :

• une collecte qui se stabilise autour de 30 M€ serait saine ;
• une collecte divisée par deux serait le premier signal sérieux.

Ce signal arriverait avant même une hausse des parts en attente. La baisse de la collecte précède en effet celle-ci de plusieurs trimestres.

Notre stress test SCPI suit ce chiffre parmi cinq voyants :

1. les parts en attente ;
2. la dette ;
3. le taux d'occupation, la part des locaux qui sont loués ;
4. la collecte du dernier trimestre ;
5. le type de capital, variable ou fixe.

Il calcule aussi ce que vous récupéreriez sur un montant donné si le prix baissait et si l'attente durait. Pour Remake Live aujourd'hui, les cinq voyants sont au vert. C'est le quatrième, la collecte, qu'il faudra relire en juillet.

Correction du 27 septembre 2026 : le résumé de ce billet disait que Remake Live avait collecté trois fois moins que les premières SCPI du trimestre. Transitions Europe, la première, a collecté 147 M€, soit quatre fois plus.