Comète publie 9 % pour 2025 : ce que 61 % de patrimoine hors zone euro veut dire

La SCPI Comète a versé 9 % en 2025. C'est le taux le plus élevé des SCPI sans dette que nous suivons, mais il cache un risque que le chiffre ne montre pas : 61 % de son patrimoine se trouve hors de la zone euro.

Que s'est-il passé ?

Le taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Chez Comète, il était de 11,18 % en 2024. Ce chiffre venait surtout du lancement de la SCPI, qui n'a que deux années pleines de distribution. En 2025, il est redescendu à 9 %.

Comète a d'autres atouts affichés. Elle n'a aucune dette : elle n'emprunte pas pour acheter. Son taux d'occupation, la part des locaux qui sont loués, est de 99,6 %.

Sa particularité est ailleurs. Une grande partie de son patrimoine est à l'étranger, hors de la zone euro :

• 47 % au Royaume-Uni, où les loyers sont payés en livres sterling ;
• 14 % au Canada, où ils sont payés en dollars canadiens.

Pourquoi c'est important pour vous ?

Les loyers arrivent en livres et en dollars canadiens. Mais Comète vous verse vos revenus en euros. Entre les deux, il faut convertir : c'est le change. Si la livre perd de la valeur face à l'euro, les mêmes loyers rapportent moins d'euros.

Les immeubles n'y sont pour rien. Le revenu baisse seulement parce que la monnaie a baissé. En 2025, le change a été favorable à Comète. Ce n'est pas toujours le cas.

Le calcul, pas à pas

Prenons une baisse de 10 % de la livre face à l'euro :

1. Le Royaume-Uni pèse 47 % du patrimoine de Comète.
2. Une baisse de 10 % sur cette part retire 4,7 % aux revenus versés.
3. Le taux de 9 % descend alors à 8,58 %.

Le tableau donne les autres cas :

Sur un placement de 10 000 €, cela donne ceci :

1. Vous achetez 40 parts à 250 €.
2. À 9 %, elles rapportent 900 € par an.
3. Une livre en baisse de 10 % en retire 42 €.

Le mouvement inverse existe aussi : une livre qui monte augmente vos revenus.

Pourquoi Comète n'a pas d'amortisseur

Une SCPI qui emprunte peut le faire dans la monnaie de ses immeubles. Si cette monnaie baisse, sa dette baisse aussi. Cela compense une partie de la perte. Comète n'a pas de dette : c'est l'associé, vous, qui porte tout le risque de change.

Le taux publié ne vous aide pas à le voir. Les 9 % sont calculés en euros, après conversion. Ils incluent donc l'effet du change de l'année, dans un sens ou dans l'autre. Alderan gère Comète : c'est la société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Elle ne publie pas cet effet à part.

Ce que ça change pour vous

Ce rendement élevé paie en partie le risque de change. C'est un choix qui se défend pour une petite part d'un patrimoine, pour diversifier. Ce n'en est pas un pour la base de votre épargne. Si vous placez 30 % de vos SCPI dans Comète, vous pariez sur la livre sans le savoir.

Pour 2026, Comète vise 7 %. Ce taux correspond à ce qu'Alderan attend une fois investie la collecte récente, c'est-à-dire l'argent versé par les nouveaux épargnants. L'effet de lancement des deux premières années aura alors disparu.

Comparer avec Corum XL

Corum XL, une SCPI de Corum Asset Management, a elle aussi la majorité de ses immeubles hors de la zone euro. Voici comment elles se comparent :

Le pari sur la livre est le même, plus fort encore chez Corum XL. Elle rapporte 3,7 points de moins, mais son historique est bien plus long.

Comète a aussi un coût d'entrée élevé. Ses frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier, sont de 12 %. Voici ce qu'ils pèsent sur 10 000 € :

1. Les frais d'entrée prennent 1 200 €.
2. À 9 %, il faut 16 mois de revenus pour les récupérer.
3. Si l'objectif de 7 % se réalise, il en faut 21.

Comparez avec le change : chaque baisse de 10 % de la livre vous coûte 42 € par an. Les frais d'entrée, eux, coûtent 1 200 € une fois, quoi qu'il arrive à la livre.

Sa place dans notre classement

Comète n'est pas sur notre podium des meilleures SCPI : sa note est de 13,5 sur 20.

Ce qui la freine le plus, c'est sa note de gestion et de transparence. Comète a moins de cinq ans. Une partie de l'argent reçu n'est pas encore investie. Son rendement est plafonné dans notre note, car elle n'a pas encore trois exercices publiés. Le risque de change lui retire un point sur la qualité du patrimoine.

Notre dossier des SCPI européennes compare Comète aux autres SCPI qui investissent hors de France.

Comète a un atout pour les entreprises qui placent leur argent disponible en achetant l'usufruit de parts de SCPI. L'usufruit est le droit de toucher les revenus des parts pendant une durée fixée, sans en être propriétaire. Pour cet usage, c'est la SCPI sans dette au taux le plus élevé de celles que nous suivons. Ce partage entre revenus et propriété s'appelle le démembrement. Alderan propose la souscription de Comète en démembrement, de trois à vingt ans : elle figure dans la sélection de notre podium du démembrement.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet présentait le taux de Comète comme le plus élevé des SCPI établies, et Comète comme la plus intéressante pour l'usufruit. Deux SCPI lancées en 2024, Wemo One et Reason, ont distribué plus en 2025, avec de la dette. Comète garde le taux le plus élevé des SCPI sans dette que nous suivons. Reason a aussi la majorité de ses immeubles hors de la zone euro, comme Corum XL.

Correction du 27 septembre 2026 : les chiffres de Corum XL venaient d'une fiche saisie de mémoire. Selon Corum, elle a distribué 5,3 % en 2025, et non 5,5 %. Elle a 54 % de ses immeubles au Royaume-Uni, et non 40 %.

Correction du 7 octobre 2026 : ce billet disait qu'Alderan ne publiait pas d'offre de démembrement pour Comète. La page de Comète sur alderan.fr en propose une, de trois à vingt ans.