SCPI en assurance-vie : l'avenant Spirica du 2 mars fait tomber les frais d'entrée à 8 %

Depuis le 2 mars 2026, l'assurance-vie Linxea Spirit 2 applique ses propres frais d'entrée, la part du versement qui ne sert pas à acheter des parts. Sur les SCPI, ils y sont plus bas qu'en direct. Ce changement vient d'un avenant, c'est-à-dire une modification des conditions du contrat. Pour qui détient ou veut acheter des SCPI dans un contrat, c'est le document le plus important de l'année.

Que s'est-il passé ?

Spirica, l'assureur de Linxea Spirit 2, a publié cet avenant. Linxea est le courtier en ligne qui vend ce contrat. L'avenant change deux choses :

• les parts de SCPI sont achetées à leur valeur de retrait : ce que vous récupérez si vous revendez vos parts le lendemain de l'achat ;
• le contrat applique sa propre grille de frais, SCPI par SCPI.

La grille des frais

Le tableau compare les frais d'entrée de cinq SCPI, en direct et dans Linxea Spirit 2.

Épargne Pierre est gérée par Atland Voisin, Transitions Europe par Arkéa REIM. Primovie est gérée par Praemia REIM, et Iroko Zen par Iroko. Épargne Foncière est une autre SCPI proposée par le contrat.

Sur les SCPI classiques, le contrat retire environ un tiers des frais d'entrée.

Remake Live, une SCPI gérée par Remake Asset Management, disparaît de l'avenant. Iroko Zen figure dans la grille, mais elle a ensuite été fermée aux nouveaux versements chez Spirica, le 8 mai 2026.

Comment le contrat réduit les frais ?

En direct :

1. vous payez le prix de souscription, c'est-à-dire le prix d'achat d'une part ;
2. la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI, retient ses frais sur ce prix ;
3. la valeur de retrait est donc plus basse, du montant de ces frais.

Dans Linxea Spirit 2, depuis l'avenant :

1. Spirica achète les parts à la valeur de retrait ;
2. il prélève ensuite ses propres frais, appelés frais d'investissement ;
3. le pourcentage payé est donc celui du contrat, et non plus celui de la SCPI.

Spirica a fixé ce pourcentage plus bas qu'en direct pour chaque SCPI de sa grille qui prend des frais d'entrée.

Ce que ça vaut sur 10 000 €

Prenons 10 000 € placés dans Transitions Europe :

1. En direct, les frais d'entrée coûtent 1 200 €.
2. Dans le contrat, ils coûtent 800 €.
3. Vous économisez 400 € à l'entrée.
4. Transitions Europe verse 760 € de loyers par an, à 7,6 %.
5. Cela fait environ 63 € par mois.
6. Les 400 € économisés valent donc environ six mois de loyers.

Le contrat a un deuxième avantage. Il vous reverse 100 % des loyers. Vos parts commencent à rapporter le premier jour du mois qui suit l'achat. En direct, il faut attendre le sixième mois : c'est le délai de jouissance. Vous gagnez ainsi quatre mois de loyers, soit environ 250 € de plus la première année.

L'impôt vient s'y ajouter. Dans le contrat, il est différé : vous ne le payez qu'en retirant votre argent. Prenons un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est à 30 %. Pour lui, le contrat bat le direct dès la première année, et l'écart grandit ensuite.

En face, il y a les frais de gestion, un pourcentage prélevé chaque année par le contrat. Ils sont de 0,50 % sur les unités de compte, les supports dont la valeur varie, comme les SCPI. Sur 10 000 €, cela fait 50 € par an.

Ce que l'avenant ne change pas

La retenue à la source. C'est l'impôt prélevé par les pays étrangers où se trouvent les immeubles. Elle n'est pas récupérable dans un contrat. Une SCPI européenne y perd donc l'avantage fiscal qu'elle a en direct.

Le plafond de SCPI. Les SCPI ne peuvent pas dépasser 50 % de chaque versement. Pour loger 10 000 € de SCPI, il faut donc verser 20 000 €.

La pénalité de sortie. Une sortie du contrat avant trois ans coûte 3 %.

La revente. Un contrat qui achète à la valeur de retrait revend aussi à la valeur de retrait. L'économie se fait à l'entrée, pas à la sortie.

Comment vérifier, et ce qu'il faut surveiller

Notre simulateur d'enveloppe intègre la grille de l'avenant. Il compare le direct, l'assurance-vie et le PER à votre tranche. Nos pages Linxea pour les SCPI et Transitions Europe sont à jour de l'avenant.

Deux questions restent ouvertes. Spirica étendra-t-il sa grille à d'autres SCPI ? Les autres assureurs de contrats en ligne suivront-ils ? Tant qu'ils ne le font pas, la même SCPI ne coûte pas la même chose selon le contrat qui la porte.

Correction du 27 septembre 2026 : dans Spirit 2, Primovie était à 7 % de frais d'entrée, et non 6,25 %. L'écart avec le direct était donc de 3,8 points. Le contrat retire ainsi environ un tiers des frais d'entrée, et non jusqu'à la moitié. Primovie ne s'achète plus depuis la fermeture de son capital, le 23 juin 2026.