Corum Eurion abaisse son objectif 2026 à 4,5 %, et le dit avant de le faire

La SCPI Corum Eurion a versé 5,73 % en 2025. Pour 2026, elle ne vise plus que 4,5 %. Pour vous, c'est un signal de franchise : la société qui la gère prévient d'une baisse au lieu de la laisser vous surprendre.

Que s'est-il passé ?

Corum Eurion est gérée par Corum Asset Management, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Son taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part.

La plupart des sociétés de gestion publient un objectif « de long terme » qui ne change jamais. Corum fait autrement : pour Corum Eurion, elle annonce 4,5 % en 2026.

L'historique de la SCPI ressemble plus à ce chiffre qu'au taux de 2025 :

Le taux de 2025 était un rebond, pas la tendance.

Pourquoi cette baisse annoncée est honnête

Le patrimoine de Corum Eurion est composé surtout de bureaux, dans des pays de la zone euro. Ses locaux sont presque tous loués. Mais ce taux d'occupation, la part des loyers facturés sur ceux qui pourraient l'être, ne dit rien du niveau des loyers.

Mais les contrats de location, les baux, arrivent à échéance. Quand ils se renouvellent, le loyer s'aligne sur celui du marché. Or les loyers de marché des bureaux sont plus bas. La société de gestion préfère prévenir que surprendre.

On peut préférer une SCPI qui annonce 7 % et verse 7 %. Mais comparez deux SCPI qui se trompent :

• la première annonce 6 % et verse 5 % ;
• la seconde annonce 4,5 % et verse 4,8 %.

La seconde est la mieux gérée.

Le calcul, pas à pas

L'écart entre les deux taux est d'environ 1,2 point. Voici ce qu'il représente pour une part achetée 215 € :

1. À 5,73 %, une part rapporte 12,32 € par an.
2. À 4,5 %, elle rapporte 9,68 € par an.
3. L'écart est de 2,64 € par part et par an.

Sur un placement de 10 000 € :

1. Vous détenez 46 parts.
2. À 5,73 %, elles rapportent 567 € par an.
3. À 4,5 %, elles rapportent 445 € par an.
4. Vous touchez donc 122 € de moins chaque année.

Ce que ce taux inclut, et ce qu'il n'inclut pas

Les frais de gestion sont ce que la société de gestion prélève chaque année pour gérer la SCPI. Chez Corum Eurion, ils représentent 12,4 % HT des loyers. Ils sont retirés avant le calcul du taux : les 4,5 % en tiennent donc déjà compte.

D'autres coûts, en revanche, ne sont pas retirés des 4,5 % :

• les frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier : 12 % chez Corum Eurion ;
• la retenue à la source, l'impôt que les pays étrangers prélèvent sur les loyers de leurs immeubles ;
• le délai de jouissance, les premiers mois où vos parts ne rapportent rien.

Ce que ça change si vous investissez maintenant

Les frais d'entrée se récupèrent grâce aux revenus. Plus le taux baisse, plus cela prend de temps :

Si vous gardez vos parts dix ans, ce délai reste acceptable. Sur cinq ans, il pèse trop lourd.

Notre avis sur Corum Eurion la place hors de notre podium, avec une note de 12,7 sur 20. Elle y est derrière Corum Origin, une autre SCPI de la même société de gestion. Corum Origin a versé 6,05 % en 2024. En 2025, elle est remontée à 6,5 %. Ses frais d'entrée sont de 11,96 %. Chez Corum, la SCPI la plus ancienne remonte quand la plus jeune redescend.

L'erreur à ne pas faire

Un objectif n'est pas un minimum garanti. Et le taux d'une année n'est pas une promesse pour l'année suivante.

Certaines SCPI affichent encore leur taux de 2025, sans objectif publié pour 2026. Les comparer à Corum Eurion et ses 4,5 % revient à comparer un chiffre prudent à un chiffre muet. Et le chiffre muet paraît toujours meilleur.

Notre simulateur de rendement net applique le taux que vous choisissez. Il tient compte des frais d'entrée et du délai de jouissance. Entrez 4,5 % plutôt que 5,73 %, puis regardez votre rendement net à dix ans.

Ce qu'il faut surveiller

Corum Eurion verse un acompte chaque mois : c'est une avance sur le revenu de l'année. Un objectif de 4,5 % correspond à 0,81 € par part et par mois. C'est le chiffre à comparer aux acomptes de 2026, à mesure qu'ils sont versés. Au-dessus, l'objectif était prudent. En dessous, la baisse est plus forte qu'annoncé.

Le bulletin trimestriel est l'autre rendez-vous : c'est le rapport que chaque SCPI publie tous les trois mois sur sa situation.

Une société de gestion qui abaisse son objectif avant de baisser sa distribution mérite qu'on lise son bulletin trimestriel en entier.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet donnait 73 % de bureaux et 99,92 % d'occupation. Ces chiffres datent du 30 juin 2026, après le billet : ils sont retirés. Il en tirait aussi que les loyers ne baissaient pas. Or un taux d'occupation élevé ne dit rien du niveau des loyers.