Iroko Zen publie 7,14 % pour 2025 : cinq années au-dessus de 7 %

La SCPI Iroko Zen a versé 7,14 % en 2025. C'est un peu moins qu'en 2024, mais c'est sa cinquième année de suite au-dessus de 7 %, sans aucun frais d'entrée.

Que s'est-il passé ?

Iroko Zen est une SCPI gérée par Iroko, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Elle ne prend pas de frais d'entrée, la part du prix qui, ailleurs, ne sert pas à acheter de l'immobilier.

Chaque année, en janvier et en février, les sociétés de gestion publient leur taux de distribution. Celui d'Iroko Zen vient de paraître. Voici son historique :

Pourquoi ce n'est pas une baisse

Faites la moyenne des cinq années : elle est de 7,14 %. Le taux de 2025 est donc exactement la moyenne de l'histoire de la SCPI.

L'année 2024 était le point haut, pas la norme. En 2025, le taux revient simplement à sa moyenne. Il ne faut donc pas retenir une baisse de 0,18 point. Il faut retenir cinq années dans une fourchette étroite, entre 7,04 % et 7,32 %.

Pendant ce temps, la SCPI a beaucoup grandi. Sa capitalisation, c'est-à-dire la valeur de toutes ses parts, a atteint 1,4 Md€ fin 2025. Iroko a donc réussi, année après année, à acheter des immeubles qui rapportent autant que les premiers.

Ce que ce taux contient

Le taux de distribution compare deux chiffres :

1. Les revenus versés dans l'année, avant tout impôt.
2. Le prix de la part au 1er janvier.

C'est un chiffre brut. Il ne retire pas l'impôt prélevé à l'étranger, ni l'impôt français. Il ne retire pas non plus la pénalité que vous paieriez en sortant tôt.

Il tient compte, en revanche, des frais de gestion : c'est ce que la société de gestion prélève chaque année sur les loyers. Ils sont retirés avant le versement des revenus. Chez Iroko, ils représentent 12 % HT des loyers, soit 14,4 % TTC.

Iroko Zen possédait 173 biens immobiliers dans sept pays fin 2025. Les pays étrangers prélèvent un impôt sur les loyers avant qu'ils vous arrivent : c'est la retenue à la source. Chez Iroko Zen, elle prend autour de 17 % de l'acompte, le revenu versé en cours d'année.

Le calcul, pas à pas

Sur un placement de 10 000 € :

1. Au taux de 2025, vous touchez 714 € bruts.
2. La retenue à la source en prélève une partie, autour de 17 % si elle ne change pas.
3. Il vous arrive donc environ 590 € sur votre compte.

C'est ce montant qu'il faut comparer aux autres placements, pas les 714 €. Notre guide sur le taux de distribution détaille ce que ce chiffre inclut et exclut.

L'objectif de 5,5 %

Iroko affiche un objectif de long terme de 5,5 %. Ce n'est pas une prévision de baisse. C'est la promesse la plus basse que la société de gestion accepte d'écrire.

L'écart entre cet objectif et les 7,14 % réalisés est une marge de prudence. C'est aussi pourquoi il ne faut jamais choisir une SCPI sur son dernier taux.

Sur 10 000 €, l'écart entre l'objectif et le taux réalisé représente 164 € par an. C'est l'ordre de grandeur de ce qu'un épargnant doit accepter de perdre un jour. Si cela arrive, la SCPI n'aura pas échoué pour autant.

Remake Live, une SCPI de Remake Asset Management, affiche le même objectif de 5,5 %. Les objectifs se comparent mieux entre eux que les taux réalisés. Ils disent ce que chaque gestionnaire est prêt à défendre.

Ce que ça change dans nos calculs

Le taux de 2025 remplace celui de 2024 dans notre note et dans nos simulateurs. Notre simulateur de rendement net recalcule ce qu'il vous reste selon votre tranche d'imposition. Notre avis sur Iroko Zen est mis à jour, avec la date de publication du taux.

Ce qu'il faut surveiller

Les autres SCPI publieront leur taux de 2025 dans les semaines qui viennent. Mais le plus utile sera de suivre les acomptes de 2026, trimestre par trimestre. Regardez-les en brut et en net, pour chaque part.

Ils diront deux choses :

• si la retenue à la source reste autour de 17 % ;
• si Iroko Zen dépasse encore 7 % pour une sixième année.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet donnait 1,6 Md€ de capitalisation et 183 biens dans huit pays. Ces chiffres datent du 30 juin 2026, après le billet. Fin 2025, selon le rapport annuel d'Iroko, la SCPI pesait 1,4 Md€ et détenait 173 biens dans sept pays. La retenue de 17 % vient elle aussi d'un acompte plus récent, celui du deuxième trimestre 2026 : c'est un ordre de grandeur.