Remake Live baisse pour la troisième année : faut-il s'en inquiéter ?

Une SCPI qui baisse trois ans de suite fait peur. Remake Live est passée de 7,79 % à 7,50 % puis 7,05 % ; sa concurrente directe, Iroko Zen, est restée entre 7,04 et 7,32 % sur cinq exercices. Il faut lire la pente, pas la crainte.

Pourquoi ça baisse

Une SCPI jeune achète ses premiers immeubles avec une décote, dans un marché où les vendeurs sont pressés ; son taux des premières années est flatteur par construction. En grandissant (904 M€ aujourd'hui), elle achète à des prix plus normaux et son taux converge vers le rendement réel de son patrimoine. Remake Live a démarré à 7,79 % ; 7 % est plus proche de la vérité, et les deux sociétés de gestion affichent d'ailleurs le même objectif de long terme, 5,5 %.

Deux différences de structure pèsent aussi, et elles ne disparaîtront pas. Remake Live prélève 18 % TTC de frais de gestion sur les loyers, Iroko Zen 14,4 % : sur 100 € de loyers encaissés, il reste 82 € à distribuer d'un côté, 85,60 € de l'autre. Et Remake Live consacre 5 % de sa collecte au logement social, un choix assumé qui rapporte moins qu'un entrepôt aux Pays-Bas.

Ce que la pente dit, en euros

Sur 10 000 €, la distribution est passée de 779 € à 750 € puis 705 € par an : 74 € de moins qu'en 2023, soit 9,5 % de baisse en deux ans. C'est réel, et c'est peu au regard de ce que le taux ne dit pas. Rien sur la liquidité : zéro part en attente, 98,9 % d'occupation. Rien sur le prix : la valeur de reconstitution est à parité, à un euro près, avec le prix de part de 204 €. Une SCPI à 7 % qui distribue ce que son patrimoine rapporte vaut mieux qu'une SCPI à 8 % qui distribue ses réserves ou ses plus-values de cession.

L'erreur de lecture serait de prolonger la droite : deux baisses de 0,29 puis 0,45 point ne donnent pas 6,60 % en 2026. Une convergence ralentit à mesure qu'elle approche de sa cible ; une SCPI qui distribue ses réserves, elle, chute d'un coup. Ce qui distingue les deux cas se lit dans le rapport annuel, pas dans le taux : le résultat par part, comparé à la distribution par part.

Le chiffre à surveiller

La collecte. Une SCPI sans frais d'entrée vit de ses souscriptions ; si elles ralentissent, les retraits ne sont plus servis, et la pénalité de 5 % avant cinq ans n'y changera rien. Nous suivrons ce chiffre bulletin par bulletin dans la table de collecte. Pour comparer les deux SCPI à votre tranche et sur votre durée — retenue étrangère, pénalité de sortie de 5 % ou 6 %, mois sans loyer —, le simulateur de rendement net donne un net annualisé plutôt qu'un taux affiché. Pour l'instant, le duel reste favorable à Iroko Zen — pour d'autres raisons que la pente.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 9 février 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.