Remake Live baisse deux ans de suite : faut-il s'en inquiéter ?

Les revenus versés par la SCPI Remake Live baissent d'année en année. Pour ses épargnants, la question est de savoir si cette pente annonce un problème, ou si elle était prévisible.

Que s'est-il passé ?

Remake Live est une SCPI sans frais d'entrée, c'est-à-dire sans cette part du prix qui ne sert pas à acheter des immeubles. Son taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Il recule d'une année sur l'autre :

Iroko Zen, sa concurrente directe, elle aussi sans frais d'entrée, est restée entre 7,04 % et 7,32 % sur cinq années. Une SCPI dont le taux baisse deux ans de suite fait peur. Il faut pourtant lire la pente plutôt que céder à la crainte.

Pourquoi le taux baisse

Une SCPI jeune achète ses premiers immeubles moins cher que leur valeur, dans un marché où les vendeurs sont pressés. Son taux des premières années est donc flatteur par nature.

En grandissant, elle achète à des prix plus normaux. Son taux se rapproche alors de ce que rapporte vraiment son patrimoine. Remake Live distribuait 7,79 % en 2023. Un taux de 7 % est plus proche de la réalité.

Les deux sociétés de gestion, les entreprises qui achètent les immeubles et versent les revenus, affichent d'ailleurs le même objectif à long terme : 5,5 %.

Deux différences qui resteront

Deux choix de fonctionnement pèsent aussi sur le taux de Remake Live. Ils ne disparaîtront pas.

Le premier concerne les frais de gestion, la part des loyers que garde la société de gestion. Remake Live en prélève 18 % TTC, contre 14,4 % pour Iroko Zen. Sur 100 € de loyers encaissés, il reste 82 € à verser aux épargnants chez Remake Live. Chez Iroko Zen, il en reste 85,60 €.

Le second est un choix assumé. Remake Live consacre 5 % de l'argent qu'elle reçoit au logement social. Ce type de logement rapporte moins qu'un entrepôt aux Pays-Bas.

Ce que la baisse représente en euros

Pour 10 000 € placés, voici les revenus versés chaque année :

1. En 2023, 779 €.
2. En 2024, 750 €.
3. En 2025, 705 €.
4. C'est 74 € de moins qu'en 2023.
5. La baisse atteint 9,5 % en deux ans.

La baisse est réelle. Mais elle pèse peu face à ce que le taux ne dit pas.

Le taux ne dit rien de la facilité à revendre ses parts. Remake Live n'a aucune part en attente, c'est-à-dire aucune demande de sortie non servie. Son taux d'occupation est de 98,9 % : presque tous ses locaux sont loués.

Le taux ne dit rien non plus du prix. La valeur de reconstitution, l'estimation des immeubles frais d'achat compris, est égale au prix de part à un euro près. Ce prix est de 204 €.

Une SCPI à 7 % qui verse ce que ses immeubles rapportent vaut mieux qu'une SCPI à 8 % qui puise dans ses réserves. C'est vrai aussi face à une SCPI qui verse les gains de ses ventes d'immeubles.

L'erreur de lecture

Il serait faux de prolonger la ligne. Le taux a perdu 0,29 point, puis 0,45 point. Cela ne veut pas dire qu'il tombera à 6,60 % en 2026.

Quand le taux d'une SCPI rejoint son vrai rendement, la baisse ralentit à l'approche du but. Une SCPI qui puise dans ses réserves, elle, chute d'un coup.

Pour distinguer les deux cas, il faut ouvrir le rapport annuel. On y compare le résultat par part, ce que la SCPI a gagné, à la distribution par part, ce qu'elle a versé.

Le chiffre à surveiller

Le chiffre à suivre est la collecte, l'argent versé par les nouveaux épargnants. Une SCPI sans frais d'entrée vit de ses souscriptions. C'est avec elles qu'elle rembourse ceux qui partent. Si elles ralentissent, les sorties ne sont plus servies. La pénalité de 5 % en cas de sortie avant cinq ans n'y changera rien.

Nous suivrons ce chiffre trimestre après trimestre dans notre table de collecte.

Ce que ça change pour vous

Pour comparer les deux SCPI selon votre situation, notre simulateur de rendement net tient compte de votre tranche d'imposition et de votre durée de placement. Il intègre l'impôt prélevé à l'étranger et la pénalité de sortie, de 5 % ou 6 % selon la SCPI. Il compte aussi les premiers mois sans loyer. Il donne un revenu net par an plutôt qu'un taux affiché.

Pour l'instant, notre duel Iroko Zen ou Remake Live reste favorable à Iroko Zen. Mais c'est pour d'autres raisons que cette baisse.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet donnait une taille de 904 M€ pour Remake Live. C'était sa taille au 30 juin 2026, connue après ce billet : la phrase est retirée. Le taux d'occupation de 98,9 % date lui aussi du 30 juin 2026. Enfin, Remake Live n'a pas « démarré » à 7,79 % : c'est son taux de 2023, et elle distribuait déjà avant.