Collecte du deuxième trimestre : ce qui sépare désormais Iroko Zen de Remake Live

Au deuxième trimestre 2026, la SCPI Remake Live a collecté, en net, 38 % de moins qu'au premier. Ce chiffre compte pour ses épargnants : c'est de lui que dépend la possibilité de revendre ses parts rapidement.

Que s'est-il passé ?

Remake Live et Iroko Zen sont deux SCPI que les épargnants comparent souvent. Aucune des deux ne prend de frais d'entrée, la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier. L'argent versé par les nouveaux épargnants, moins celui rendu à ceux qui partent, s'appelle la collecte nette.

En avril, dans notre billet sur le premier trimestre, nous annoncions que la collecte serait le chiffre à suivre chez Remake Live. Le chiffre du deuxième trimestre est tombé :

• Remake Live a collecté 22,3 M€ nets, contre 35,8 M€ au premier trimestre ;
• sa collecte a donc baissé de 38 % en trois mois ;
• sur la même période, Iroko Zen a collecté 106 M€.

Les deux SCPI n'ont pas la même taille. Pour les comparer, on rapporte la collecte à la capitalisation, c'est-à-dire la valeur de toutes les parts de la SCPI :

Remake Live est-elle en difficulté ?

Non. Rien dans son bulletin trimestriel ne ressemble à un début de blocage. Le bulletin trimestriel est le rapport que chaque SCPI publie tous les trois mois. Celui de Remake Live montre trois bons signes :

• aucune part en attente : personne n'attend de pouvoir revendre ses parts ;
• un taux d'occupation de 98,9 % : presque tous ses immeubles sont loués ;
• un prix de part au niveau de la valeur de reconstitution, l'estimation de ses immeubles, frais d'achat compris.

Une collecte de 22 M€ pour une SCPI de 900 M€ reste positive. Et une collecte positive suffit pour rembourser ceux qui veulent partir.

Pourquoi la collecte décide de votre sortie

Remake Live est une SCPI à capital variable : elle crée des parts pour ceux qui entrent et rembourse celles de ceux qui sortent. Elle ne vous rachète pas vos parts avec son propre argent. Elle les fait souscrire par un nouvel épargnant.

Tant que la collecte dépasse les demandes de retrait, la sortie prend quelques semaines. Si elle passe en dessous, les demandes s'accumulent et deviennent des parts en attente. Pour donner l'échelle, celles de Primopierre, une SCPI de bureaux, ont atteint 11,6 % de son capital.

Une SCPI sans frais d'entrée attire par son prix. Mais à la sortie, rien ne retient ceux qui veulent partir, sauf une pénalité. Chez Remake Live, elle est de 5 % si vous sortez avant cinq ans. Remake Live dépend donc plus qu'une autre d'un flux régulier de nouveaux épargnants. Et ce flux dépend de son taux.

Pourquoi les épargnants choisissent l'autre SCPI

Le taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Celui de Remake Live a baissé deux années de suite, et le début de 2026 est encore plus bas :

Au premier semestre 2026, Remake Live a versé 6,56 € bruts par part, avant impôt. Si le second semestre ressemble au premier, cela donne 6,4 % sur l'année. Sur la même période, Iroko Zen a versé 7,12 € par part. En rythme annuel, cela fait 6,9 %.

Les épargnants ont vu deux baisses de suite, puis un premier semestre encore plus bas. Beaucoup ont choisi l'autre SCPI.

Ce que ça change pour vous

Si le troisième trimestre confirme cette pente, la sortie deviendra une vraie question pour ceux qui voudront partir. Pas tout de suite, mais elle se posera.

Le prix de part mérite aussi un regard. Remake Live vaut 204 € la part, pour une valeur de reconstitution de 205,04 €. L'écart n'est que de 0,5 %. Il ne laisse aucune marge pour une hausse du prix de part. Et si l'estimation des immeubles baisse, le prix de part risque de suivre vite.

Iroko Zen vaut 205 € la part, pour une valeur de reconstitution de 214,24 €. Son prix est donc 4,3 % plus bas : c'est sa décote, une marge qui laisse de la place à une hausse.

Ce qu'il faut surveiller en octobre

Le bulletin du troisième trimestre paraîtra en octobre. Trois lignes comptent, dans cet ordre :

1. La collecte nette, pour voir si la baisse continue.
2. Les parts en attente, qui doivent rester à zéro. Les deux SCPI n'en avaient aucune au 30 juin. C'est ce zéro qu'il faut vérifier au 30 septembre.
3. Le prix de part, comparé à la valeur de reconstitution.

Notre duel

Notre duel Iroko Zen ou Remake Live reste favorable à Iroko Zen. Nous la préférons pour sa taille, sa régularité et sa collecte. Le duel indique désormais le chiffre à surveiller en octobre : la collecte du troisième trimestre. Nous mettrons la page à jour ce jour-là.

D'ici là, notre stress test SCPI lit cinq indicateurs de liquidité dans le dernier bulletin de chaque SCPI. La liquidité, c'est la facilité à revendre ses parts. Le simulateur calcule ce que vous récupéreriez si le prix baissait et si la revente prenait du temps.

Correction du 24 septembre 2026 : les parts en attente citées plus haut pour Primopierre sont les demandes de retrait de fin 2025. Depuis le 26 mars 2026, ses parts s'échangent sur un marché secondaire : vendeurs et acheteurs y fixent le prix entre eux. Ce chiffre n'a donc plus cours.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet parlait de trois baisses successives du taux de Remake Live. Les taux publiés n'en montrent que deux, de 2023 à 2025. Le premier semestre 2026 n'est qu'un rythme annuel. Le billet citait aussi les contrats d'assurance-vie parmi les atouts d'Iroko Zen. Depuis sa fermeture chez Spirica, le 8 mai 2026, nous n'en suivons qu'un qui la propose, contre deux pour Remake Live.