Cashback d'une plateforme SCPI : ce qu'il change à 12 % de frais d'entrée

Louve Invest, une plateforme en ligne qui vend des parts de SCPI, vous reverse une partie des frais d'entrée : c'est le cashback. Pour l'épargnant, cela baisse le coût d'achat d'une SCPI, mais l'effet dépend de la durée pendant laquelle il garde ses parts.

Comment fonctionne le cashback ?

Quand vous achetez des parts de SCPI, une partie de votre argent n'achète pas d'immeubles. Ce sont les frais d'entrée : ils paient le coût de la vente des parts, par exemple le conseiller ou l'agence.

Une plateforme qui vend en ligne, sans agence ni conseiller, a moins de coûts. Elle peut donc rendre une partie de ces frais à l'épargnant. Louve Invest reverse ainsi 3 % du montant placé. Sur certaines SCPI, elle va jusqu'à 5 %. L'offre vaut dès 100 € placés.

Le calcul, pas à pas

Prenons Transitions Europe, une SCPI qui prend 12 % de frais d'entrée. Son taux de distribution, les revenus versés dans l'année rapportés au prix de la part, est de 7,6 %.

1. Vous placez 10 000 €.
2. Les frais d'entrée de 12 % représentent 1 200 €.
3. Louve Invest vous reverse 3 % du montant, soit 300 €.
4. Ce virement arrive après la souscription.
5. Votre coût d'entrée réel tombe donc à 9 %, soit 900 €.

Il faut ensuite du temps pour que les loyers remboursent ces frais. À 7,6 % par an, vos parts rapportent environ 0,63 % par mois. Il faut donc 19 mois de loyers pour rembourser 12 % de frais. Avec le cashback, 14 mois suffisent pour rembourser 9 %.

Sur 50 000 €, le cashback vaut 1 500 €. Sur une SCPI où Louve Invest reverse 5 %, il vaut 2 500 €.

Spirit 2, ou Linxea Spirit 2, est un contrat d'assurance-vie vendu par le courtier Linxea. On peut y loger des parts de Transitions Europe, avec 8 % de frais au lieu de 12 %.

Pourquoi la durée compte

Les frais d'entrée se paient une fois, au début. Leur poids se répartit donc sur toutes les années où vous gardez vos parts.

Sur cinq ans :

• 12 % de frais coûtent 2,4 points de rendement par an ;
• 9 % de frais en coûtent 1,8 ;
• le cashback vous rend donc 0,6 point par an.

Sur quinze ans :

• 12 % de frais coûtent 0,8 point par an ;
• 9 % de frais en coûtent 0,6 ;
• le cashback ne vous rend plus que 0,2 point par an.

Un cashback est un montant, pas un taux. Plus vous gardez vos parts longtemps, moins il pèse. C'est vrai aussi des frais d'entrée eux-mêmes.

Où il n'existe pas

Sur les SCPI sans frais d'entrée, comme Iroko Zen, Remake Live ou Upêka, il n'y a rien à partager.

Les SCPI de Corum, comme Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion, se vendent chez Corum et sur Louve Invest. Louve Invest n'y rend rien : elle l'indique elle-même, pas de cashback sur ces trois SCPI. Pour elles, acheter en direct revient au même.

Epsicap Nano est une SCPI qui prend 6 % de frais d'entrée. Linxea, la plateforme qui la vend, ne pratique pas de cashback. Même sans remise, ses 6 % coûtent moins cher que 12 % de frais avec cashback.

Ce que ça change pour vous

Le cashback dépend de l'endroit où vous achetez, pas de la SCPI elle-même. C'est pourquoi nous le traitons dans nos pages sur les plateformes, comme celle de Louve Invest, et pas dans les notes des SCPI.

Il ne change ni le prix de la part, ni ses loyers. Il ne change pas non plus sa valeur de retrait, ce que vous touchez si vous revendez. Il change votre prix de revient, c'est-à-dire ce que vos parts vous ont réellement coûté. C'est important, mais cela n'apparaît pas dans le bulletin trimestriel, le rapport que la SCPI publie tous les trois mois.

Ce qu'il faut vérifier avant d'en tenir compte

Deux points méritent d'être vérifiés :

1. Les conditions de versement : le délai, le montant minimum et la liste des SCPI concernées.
2. Le taux réellement reversé sur la SCPI qui vous intéresse : 3 % ou 5 %.

Notre duel Louve Invest ou en direct tranche au cas par cas. Notre point de bascule entre SCPI sans frais et avec frais pose la question d'avant : vaut-il mieux payer des frais d'entrée ou choisir une SCPI qui n'en prend pas ?