Epsicap Nano : des frais d'entrée deux fois plus bas, et un prix de part qui monte

La SCPI Epsicap Nano prend 6 % de frais d'entrée, deux fois moins que le modèle classique à 12 %. Pour vous, cela veut dire qu'environ dix mois de revenus suffisent à les récupérer.

Que s'est-il passé ?

Les frais d'entrée sont la part de votre versement qui ne sert pas à acheter de l'immobilier. Les SCPI suivent en général l'un de ces deux modèles :

Epsicap Nano, une SCPI gérée par Epsicap REIM, a choisi un chemin entre les deux : 6 % à l'entrée.

Le calcul, pas à pas

Pour savoir combien de temps il faut pour récupérer les frais d'entrée, on les divise par les revenus d'une année. Le taux de distribution mesure ces revenus, rapportés au prix de la part. Chez Epsicap Nano, il était de 7,01 % en 2025.

Sur 10 000 € placés :

1. Les frais d'entrée prennent 600 €.
2. À 7,01 %, la SCPI vous verse 701 € par an.
3. Les 600 € sont donc récupérés en dix mois environ.

Le même calcul, sur la même somme, pour deux SCPI à 12 % de frais :

Dans tous les cas, il faut ajouter le délai de jouissance : les premiers mois où vos parts ne rapportent rien. Chez Epsicap Nano, les parts rapportent à partir du premier jour du sixième mois : cinq mois sans loyer.

Quatre hausses du prix de la part

Depuis 2024, Epsicap Nano a relevé quatre fois le prix de sa part. Ce prix restait pourtant 8,1 % sous la valeur de reconstitution de fin 2025, c'est-à-dire ce que coûterait de racheter tout son patrimoine.

Notre étude des prix de part des SCPI depuis 2019 compare ces hausses à celles des autres SCPI que nous suivons.

La taille explique ces hausses. Epsicap Nano pèse 216 M€. À cette échelle, quelques bons achats de commerces suffisent à faire monter la valeur du patrimoine. Les revenus ont suivi. Le taux était de 6,55 % en 2024. Il est monté à 7,01 % en 2025.

Une grande SCPI ne peut pas en faire autant. Corum Origin, une SCPI de Corum Asset Management, pèse 4 Md€. Elle n'a pas relevé le prix de sa part depuis avril 2022.

Une hausse du prix n'est pas un revenu. Vous n'en profitez qu'en revendant vos parts. Et elle rend l'entrée plus chère pour les nouveaux épargnants. Elle montre surtout une chose : la société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles, les a payés moins cher qu'ils ne valent.

Le revers de la petite taille

La taille joue aussi dans l'autre sens. Voici le profil d'Epsicap Nano :

• 54 % de son patrimoine est dans des commerces ;
• 25 % est financé par de la dette.

Le départ d'un gros locataire pourrait faire chuter son taux d'occupation, la part des locaux qui sont loués. Dans une SCPI de 216 M€, un seul immeuble pèse autant que dix dans une SCPI dix fois plus grosse.

Epsicap Nano convient donc pour compléter un placement, pas pour en être la base.

Sa place dans notre classement

Notre podium des meilleures SCPI la classe aujourd'hui troisième, avec une note de 16,6 sur 20. Cette note récompense ses frais réduits et ses revenus. Elle ne tient compte de sa taille que sur un point : la facilité à revendre ses parts.

Ce que ça change selon votre durée de placement

Les frais d'entrée se répartissent sur le nombre d'années où vous gardez vos parts. Plus vous restez longtemps, moins ils pèsent chaque année :

Le modèle sans frais d'entrée ne coûte rien au départ. Chez Iroko Zen, par exemple, il y a une pénalité de 6 % si vous sortez avant trois ans. Au-delà, il n'y a rien à payer.

Sur cinq ans, Epsicap Nano est donc à mi-chemin entre les deux modèles. Sur vingt ans, elle ne coûte plus que 0,3 point par an de plus qu'une SCPI sans frais d'entrée. Ce sont alors les frais de gestion, prélevés chaque année sur les loyers, et la qualité des immeubles qui font la différence.

Notre simulateur de rendement net applique votre durée à chaque modèle. Il compte les frais d'entrée, la pénalité de sortie et le délai de jouissance. Notre point de bascule entre SCPI sans frais et avec frais compare les deux modèles sur deux SCPI de référence.

Ce qu'il faut surveiller

Le prochain bulletin trimestriel, le rapport publié tous les trois mois, dira deux choses. D'abord, si le prix de la part est relevé une cinquième fois. Surtout, si le taux d'occupation tient. Dans une SCPI de cette taille, ce chiffre peut basculer en un seul trimestre.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet comparait le prix de la part à la valeur de reconstitution du 30 juin 2026, publiée après lui. Fin 2025, l'écart était de 8,1 %, et non de 7,4 %. La taille de 216 M€, les 54 % de commerces et les 25 % de dette datent eux aussi du 30 juin 2026. Le billet citait enfin la chute d'occupation d'Upêka, survenue après sa publication : la phrase est retirée. Le délai de jouissance est de quatre mois sans revenu, et non cinq. Le titre disait qu'Epsicap Nano avait coupé ses frais d'entrée en deux. Elle prend 6 %, la moitié du modèle classique, sans les avoir baissés.

Correction du 27 septembre 2026 : le délai de jouissance d'Epsicap Nano est de cinq mois sans loyer, et non quatre. Sa note d'information fixe l'entrée en jouissance au premier jour du sixième mois.