Corum Eurion : combien de temps pour rembourser 25,80 € de frais par part

Une part de Corum Eurion s'achète 215 € et se revend 189,20 € le même jour. La différence, 25,80 €, est ce que vous payez pour entrer : il faut plus de deux ans de revenus pour la récupérer.

Que coûte l'entrée ?

Corum Eurion est une SCPI gérée par Corum Asset Management, sa société de gestion, l'entreprise qui achète les immeubles et verse les revenus. Comme la plupart des SCPI, elle prend des frais d'entrée : la part du prix qui ne sert pas à acheter de l'immobilier.

Raisonner sur une seule part rend ces frais concrets :

Le prix de revente s'appelle la valeur de retrait : c'est ce que la SCPI vous rend quand vous vendez vos parts.

Combien de temps pour les récupérer ?

Le taux de distribution mesure les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Il était de 5,73 % en 2025 chez Corum Eurion. Pour 2026, la SCPI vise 4,5 %.

Voici le calcul, part par part :

1. À 5,73 %, une part rapporte 12,32 € par an.
2. Cela fait un peu plus d'un euro par mois.
3. Il faut donc 25 mois pour récupérer les 25,80 € de frais.
4. Avec l'objectif de 4,5 %, une part rapporte 9,68 € par an.
5. Il faut alors 32 mois.

Ce n'est qu'après ce délai que la SCPI commence vraiment à vous rapporter quelque chose.

Sur un placement de 10 000 €, les mêmes chiffres donnent ceci :

• vous achetez 46 parts, pour 9 890 € ;
• les frais d'entrée représentent 1 187 € ;
• à 5,73 %, vos parts rapportent 567 € par an ;
• à 4,5 %, elles en rapportent 445 €.

Pourquoi le délai réel est plus long

Le calcul ci-dessus démarre au premier revenu versé. Or chez Corum Eurion, vos parts ne rapportent qu'à partir du sixième mois : c'est le délai de jouissance. Ces cinq mois sans revenu s'ajoutent.

Comptés depuis le jour de l'achat, les délais s'allongent :

Un second effet joue : l'impôt prélevé à l'étranger. Une grande partie des immeubles de Corum Eurion est hors de France. Les pays où ils se trouvent prélèvent un impôt sur leurs loyers avant qu'ils vous arrivent : c'est la retenue à la source. Sur le dernier acompte, le revenu versé en cours d'année, elle était de 16 %.

Voici ce que cela change, toujours par part :

1. Une part rapporte 12,32 € par an avant cet impôt.
2. Il vous en arrive 10,35 €.
3. Le délai passe à 30 mois depuis le premier revenu.
4. Il passe à 35 mois depuis l'achat.

Cette retenue a une contrepartie. Pour l'essentiel, elle remplace l'impôt français sur cette part des loyers. Le délai est plus long, mais il n'y a presque rien à retirer ensuite.

Ce que le calcul ne dit pas

Ce calcul suppose que la valeur de retrait ne bouge pas. Or elle peut changer.

La valeur de reconstitution estime ce que coûterait de racheter tout le patrimoine de la SCPI. Chez Corum Eurion, elle est de 222,12 € par part. Elle dépasse le prix de la part de 3,3 %. Pourtant, Corum n'a pas relevé le prix depuis juillet 2022.

Une hausse du prix raccourcirait le délai. Une baisse l'allongerait. Pour donner un ordre de grandeur :

1. La dernière hausse date de juillet 2022.
2. La part est alors passée de 204 € à 215 €.
3. Une hausse du même montant, 11 €, relèverait la valeur de retrait d'environ 9,70 €.
4. Elle raccourcirait le délai d'environ neuf mois.

Une baisse de même taille l'allongerait d'autant.

La comparaison avec Corum Origin

Corum Origin est une autre SCPI de Corum Asset Management. Elle a versé 6 % ou plus quatorze années de suite. Le même calcul par part donne ceci :

Corum Origin récupère ses frais trois mois plus vite. Sa part coûte cinq fois plus cher, mais la question se pose de la même façon.

Combien de temps garder vos parts ?

Comptez au moins huit ans. Il en faut trois pour récupérer les frais d'entrée. À huit ans, ce qui reste dépasse nettement le rendement moyen d'un fonds euros, le placement garanti de l'assurance-vie : 2,6 % en 2025.

Pour le voir, répartissez les 12 % de frais sur la durée :

Ces restes sont calculés avant la retenue à la source. Sur trois ans, ils sont inférieurs à ce que rapporte un fonds euros.

Ce que ça change pour vous

C'est ce calcul qui explique à qui s'adresse Corum Eurion, dans notre avis sur cette SCPI. C'est aussi pourquoi elle obtient 10 sur 20 sur le critère des frais.

Notre simulateur de rendement net refait ce calcul pour chaque SCPI que nous suivons. Il tient compte du délai de jouissance et de la retenue à la source. Il l'applique à votre tranche d'imposition et à la durée que vous choisissez.

Correction du 27 septembre 2026 : en juillet 2022, la part de Corum Eurion est passée de 204 € à 215 €, et non de 210 € à 215 €. Une hausse de même montant, 11 €, raccourcirait donc le délai d'environ neuf mois, et non de quatre. Le billet disait aussi qu'il faut huit ans pour battre un fonds euros. Ce seuil est plus court : huit ans laissent une marge nette. Enfin, la retenue de 16 % vient de l'acompte du deuxième trimestre, publié après ce billet.