Loyers SCPI reversés à 85 ou à 100 % : ce que la règle de votre contrat coûte par an

Avant les frais de gestion, avant le délai de jouissance, avant le plafond : la part des loyers que le contrat vous reverse. 100 % sur Spirit 2, Zen et Lucya Cardif ; 90 % sur Linxea Vie ; 85 % sur Avenir 2 et Fortuneo Vie. Cette ligne est dans les conditions générales, rarement sur la page de vente.

Le calcul

10 000 € de SCPI à 7 % produisent 700 € de loyers. À 85 %, le contrat vous en verse 595 ; à 100 %, 700. L'écart est de 105 € par an, tant que vous détenez les parts — dix ans, vingt ans. Sur 50 000 €, c'est 525 € par an. Rapporté au capital, cela fait 1,05 % par an : en dix ans, 1 050 €, davantage que les 8 % que Spirit 2 prélève à l'entrée sur Transitions Europe. Aucun autre poste de frais d'un contrat n'atteint ce niveau sur les SCPI.

Contrat par contrat

Entre le premier et le dernier, 130 € par an sur 10 000 €, 650 € sur 50 000 €.

Pourquoi les assureurs le font

Parce qu'ils garantissent la liquidité des parts : vous arbitrez quand vous voulez, ils se débrouillent avec la société de gestion. Cette garantie a un coût, que certains facturent en loyers retenus et d'autres en frais de gestion un peu plus élevés. Spirica, à 0,50 % et 100 % des loyers, a choisi de ne le facturer nulle part sur les SCPI.

L'erreur de lecture

La fiche d'une SCPI dans un contrat affiche le taux de distribution de la SCPI, pas celui de votre unité de compte. Remake Live à 7,05 % dans Avenir 2, c'est 5,99 % pour vous avant frais de gestion, 5,39 % après. Et la retenue ne se voit pas sur le relevé : les 15 % manquants n'apparaissent nulle part comme un frais.

Ce que ça ne dit pas

Avenir 2 n'est pas à écarter pour autant. Il fait entrer en jouissance immédiatement, là où Spirit 2 attend le mois suivant ; il n'a aucune pénalité de sortie, quand Spirit 2 retient 3 % avant trois ans ; et il garde Remake Live à son catalogue, que Spirit 2 n'a plus depuis l'avenant du 2 mars. Sur 10 000 €, un mois de loyers gagné vaut 58 € une fois ; 105 € retenus valent 105 € chaque année. À un horizon court, les deux se compensent ; à dix ans, la part reversée l'emporte largement.

Ce qu'il faut faire

Lire cette ligne avant tout le reste. Le tableau règle par règle des quatre contrats Linxea est sur la page Linxea pour les SCPI ; le simulateur d'enveloppe lit la part reversée de chaque contrat dans notre base et la fait entrer dans le calcul à votre tranche.

Publié le 23 septembre 2026 ; chiffre et contexte du 9 mars 2026. Les chiffres cités sont ceux connus à cette date ; les pages produit du site portent les valeurs les plus récentes.