Loyers SCPI reversés à 85 ou à 100 % : ce que la règle de votre contrat coûte par an

Dans une assurance-vie, le contrat ne vous reverse pas toujours tous les loyers de vos SCPI. Selon le contrat, vous en touchez 85 %, 90 % ou la totalité : cette règle peu lue peut coûter plus que n'importe quel autre frais du contrat.

Que dit cette règle ?

Quand vous placez des parts de SCPI dans une assurance-vie, c'est l'assureur qui les détient pour vous. Il reçoit les loyers versés par la SCPI. Il vous en reverse ensuite une part, fixée par le contrat.

Voici cette part pour cinq contrats vendus en ligne :

• 100 % sur Linxea Spirit 2 et Linxea Zen ;
• 90 % sur Linxea Vie ;
• 85 % sur Linxea Avenir 2 et Fortuneo Vie.

Linxea est un courtier en ligne : il vend des contrats conçus avec des assureurs. Spirit 2 est assuré par Spirica, Avenir 2 par Suravenir. Linxea Zen est assuré par Apicil et Linxea Vie par Generali. Fortuneo Vie est vendu par la banque en ligne Fortuneo et assuré, lui aussi, par Suravenir.

Cette règle figure dans les conditions générales, le document juridique complet du contrat. Elle apparaît rarement sur la page de vente.

Pourquoi c'est important pour vous ?

La part des loyers que garde l'assureur ne se paie pas une seule fois. Elle revient chaque année, tant que vous gardez vos parts, pendant dix ou vingt ans.

C'est donc la première ligne à lire. Lisez-la avant les frais de gestion : un pourcentage que l'assureur prélève chaque année sur votre épargne. Lisez-la aussi avant le délai de jouissance, et avant le plafond de SCPI accepté par le contrat.

Le calcul, pas à pas

Prenons 10 000 € placés dans une SCPI qui verse 7 % par an :

1. La SCPI verse 700 € de loyers dans l'année.
2. Un contrat qui reverse 100 % vous verse ces 700 €.
3. Un contrat qui reverse 85 % ne vous en verse que 595 €.
4. L'écart est de 105 € par an.
5. Il revient chaque année, tant que vous gardez les parts.
6. Rapporté aux 10 000 € placés, il coûte 1,05 % par an.

Sur 50 000 €, l'écart passe à 525 € par an.

Sur 10 000 €, la retenue atteint 1 050 € en dix ans. Comparons avec les frais d'entrée, la part du versement qui ne sert pas à acheter des parts. Spirit 2 prélève 8 % de frais d'entrée sur Transitions Europe, une SCPI gérée par Arkéa REIM. Sur 10 000 €, cela fait 800 €, payés une seule fois. En dix ans, la retenue sur les loyers coûte donc davantage. Aucun autre frais d'un contrat n'atteint ce niveau sur les SCPI.

Contrat par contrat

Le tableau ajoute les frais de gestion sur les unités de compte, les supports d'un contrat dont la valeur varie, comme les SCPI. La dernière colonne additionne les deux coûts, pour 10 000 € dans une SCPI à 7 %.

Chez Linxea Avenir 2, par exemple, les loyers gardés coûtent 105 €. Les frais de gestion y ajoutent 60 €.

Entre le premier et le dernier contrat, l'écart est de 130 € par an sur 10 000 €. Sur 50 000 €, il atteint 650 € par an.

Pourquoi les assureurs gardent une part des loyers ?

Parce qu'ils vous garantissent de pouvoir revendre vos parts quand vous voulez. Vous faites un arbitrage, c'est-à-dire que vous passez d'un support à un autre dans le contrat. L'assureur règle la vente avec la société de gestion, l'entreprise qui gère la SCPI.

Cette garantie a un coût. Certains assureurs le facturent en gardant une part des loyers. D'autres prennent des frais de gestion un peu plus élevés.

Spirica, l'assureur de Linxea Spirit 2, a choisi de ne le facturer ni sur les loyers, ni par des frais de gestion plus élevés. Il reverse 100 % des loyers et prend 0,50 % de frais de gestion.

L'erreur de lecture à éviter

Dans un contrat, la fiche d'une SCPI affiche son taux de distribution : les revenus versés dans l'année, rapportés au prix de la part. Ce n'est pas ce que rapporte votre propre ligne de SCPI dans le contrat.

Prenons Remake Live, une SCPI gérée par Remake Asset Management, logée dans Linxea Avenir 2. Sa fiche affiche 7,05 %. Comme le contrat ne reverse que 85 % des loyers, il vous reste 5,99 %. Après les frais de gestion du contrat, il vous reste 5,39 %.

La retenue ne se voit pas non plus sur votre relevé. Les 15 % de loyers manquants n'y apparaissent nulle part comme un frais.

Ce que ce chiffre ne dit pas

Linxea Avenir 2 n'est pas à écarter pour autant. Il a trois avantages sur Linxea Spirit 2 :

• vos parts rapportent dès leur achat, alors que Spirit 2 attend le mois suivant ;
• il n'a pas de pénalité de sortie propre au contrat, alors que Spirit 2 retient 3 % si vous sortez avant trois ans ;
• il propose toujours Remake Live, que Spirit 2 a retirée de sa liste.

Ce retrait vient d'un avenant, c'est-à-dire une modification du contrat, entré en vigueur le 2 mars 2026. Remake Live garde toutefois sa propre pénalité, de 5 % avant cinq ans.

Comment peser ces avantages ? Sur 10 000 €, un mois de loyers en plus vaut environ 50 € dans Avenir 2, une seule fois. La retenue de 105 €, elle, revient chaque année. Dès la première année, elle dépasse ce mois gagné. Sur dix ans, la part des loyers reversée l'emporte largement.

Ce qu'il faut regarder pour choisir

Lisez la part des loyers reversée avant tout le reste. Notre page Linxea pour les SCPI compare, règle par règle, les quatre contrats Linxea.

Notre simulateur d'enveloppe tient compte de la part reversée par chaque contrat. Il fait le calcul à votre tranche marginale d'imposition, le taux d'impôt qui frappe la dernière part de vos revenus.

Correction du 27 septembre 2026 : ce billet citait Lucya Cardif parmi les contrats qui reversent 100 % des loyers. Sa liste de supports du 1er février 2026 ne compte pourtant aucune SCPI : le contrat est retiré de la liste et du tableau. Remake Live garde sa pénalité de 5 % avant cinq ans, y compris dans Linxea Avenir 2. Enfin, le mois de loyers gagné dans Avenir 2 ne compense pas la retenue, même la première année.