Achat immobilier dans cinq ans : où mettre l'apport

La question

Vous savez à peu près quand vous achèterez, et à peu près combien il faudra d'apport. La question n'est plus « comment faire fructifier », mais « comment être sûr que la somme sera là ». Cinq ans, c'est trop court pour absorber une baisse des marchés, trop court pour amortir des frais d'entrée, et assez long pour que l'argent ne dorme pas sur le compte courant.

Ce guide applique le raisonnement de choisir son enveloppe à un besoin daté. La première question de l'arbre de décision, « cet argent peut-il être immobilisé, et combien de temps ? », reçoit ici une réponse nette : cinq ans, pas un de plus, et sans perte possible.

Ce qui compte à ce moment-là

La certitude du capital. Un apport de 40 000 € qui vaut 34 000 € le jour du compromis, c'est un prêt plus cher ou un achat repoussé. Les unités de compte, les ETF et les SCPI peuvent baisser ; ils sont faits pour le long terme parce que le temps lisse les baisses. À cinq ans, il ne les lisse pas.

Les frais fixes. Tout ce qui se prélève à l'entrée est perdu sur une durée courte. Douze pour cent de frais de souscription sur une SCPI se répartissent sur vingt ans à 0,6 point par an, mais sur cinq ans à 2,4 points par an. Une SCPI sans frais d'entrée applique une pénalité si l'on sort avant cinq ou six ans : 6 % chez Iroko Zen, 5 % chez Remake Live. Et il s'écoule quatre à six mois avant le premier loyer.

La disponibilité à date. L'argent doit pouvoir sortir en quelques jours, sans pénalité et sans autorisation. C'est le cas d'un livret et d'un fonds euros en assurance-vie ; ce n'est pas le cas d'un PER, sauf déblocage pour la résidence principale, ni d'un PEA de moins de cinq ans, dont le retrait ferme le plan.

La fiscalité, mais au second rang. À cinq ans, elle joue peu : le livret est exonéré, et un rachat d'assurance-vie n'impose que la part de gains, faible sur un contrat jeune.

L'ordre des décisions

1. Remplir les livrets réglementés. Livret A jusqu'à 22 950 €, LDDS jusqu'à 12 000 €, LEP jusqu'à 10 000 € pour ceux qui y ont droit. Aucun impôt, aucun prélèvement social, aucun frais, disponibilité immédiate. Pour un couple, les plafonds se doublent. Le taux est administré et révisé deux fois par an : c'est le prix de la garantie.
2. Au-delà, le fonds euros d'une assurance-vie sans frais sur versement. Le capital est garanti par l'assureur, les intérêts sont acquis chaque année. Le taux publié est net des frais de gestion mais brut de prélèvements sociaux : il faut retirer 17,2 %, prélevés chaque année. Les taux 2025 des contrats que nous comparons, et ce qu'il en reste : 3,08 % chez Linxea Spirit 2, soit 2,55 % ; 3,00 % chez BoursoBank Vie et Linxea Avenir 2, soit 2,48 % ; 2,75 % chez Lucya Cardif, soit 2,28 % ; 1,90 % en taux de base chez Placement-direct Vie, soit 1,57 %. Le simulateur de fonds euros net applique ce calcul à chaque fonds euros que nous comparons.
3. Choisir le contrat pour son fonds euros, pas pour ses unités de compte. C'est l'inverse du choix habituel. Spirit 2 prélève 2 % de frais de gestion sur son fonds euros, déjà retirés du taux publié ; le taux servi reste le plus élevé de cette liste, mais le contrat est conçu pour les unités de compte. Un contrat homogène à 0,60 % sur le fonds euros a moins de raison de décevoir si le taux baisse. Les bonus de fonds euros en cours, listés sur chaque page de contrat, sont conditionnés à une part d'unités de compte : ils ne s'adressent pas à un apport.
4. Garder le contrat après l'achat. Le rachat qui finance l'apport doit être partiel : quelques centaines d'euros laissés sur le contrat conservent sa date d'ouverture, et le compteur de huit ans continue de courir pour l'épargne d'après.
5. Regarder les dons familiaux. Jusqu'au 31 décembre 2026, un don d'argent affecté à l'achat de la résidence principale est exonéré dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire (article 790 A bis du CGI, du 15 février 2025 au 31 décembre 2026), en plus de l'abattement ordinaire de 100 000 € par parent et par enfant. Notre simulateur de droits de donation chiffre le cas général.

Les pièges

Les unités de compte « parce que cinq ans, c'est long ». Ce n'est pas long. Le rendement de 4 % de nos simulateurs est une hypothèse de long terme, pas une garantie annuelle. Une baisse l'année de l'achat ne se rattrape pas.

La SCPI pour « faire travailler l'apport ». Douze pour cent de frais à l'entrée chez Corum Eurion ou Transitions Europe, une valeur de retrait de 189,20 € pour 215 € payés chez Corum Eurion, cinq mois sans loyer, une sortie qui dépend de la collecte. Même sans frais d'entrée, la pénalité de 6 % avant six ans chez Iroko Zen suffit à exclure l'idée. Le stress test SCPI montre ce qu'une sortie forcée coûte.

Le contrat bancaire à 2 % sur versement. Deux pour cent pris le premier jour sur une épargne qui rapporte 2,55 % net par an : la première année est perdue. Tous les contrats en ligne que nous comparons sont à 0 % sur versement.

Le PER à la mauvaise tranche. L'achat de la résidence principale débloque le PER, mais les versements déduits sont alors imposés au barème l'année de l'achat, les gains à 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026). Débloquer une année à 30 % ce qui a été déduit à 41 % reste une bonne affaire ; débloquer à 41 % ce qui a été déduit à 30 % ne l'est pas. Le détail est dans le PER, comment ça marche.

Le calendrier. Un rachat d'assurance-vie prend de quelques jours à deux mois selon l'assureur ; un compromis fixe une date. Demander le rachat dès la signature du compromis, pas la semaine de la signature définitive.

Un exemple chiffré : 500 € par mois pendant cinq ans

Un épargnant met 500 € par mois de côté pendant cinq ans sur le fonds euros d'un contrat sans frais sur versement, à 3,08 % publié, soit 2,55 % après prélèvements sociaux. En capitalisant mois par mois au taux net, comme le fait notre simulateur de versements programmés, les 30 000 € versés deviennent 32 028 €. Au taux de base de 1,90 % (1,57 % net), ils deviennent 31 231 €. L'écart de 797 € est celui des fonds euros, pas celui des frais : les deux contrats sont à 0 % sur versement.

S'il dispose déjà de 20 000 € au départ, placés cinq ans à 3,08 % : 3 241 € d'intérêts bruts, 557 € de prélèvements sociaux retenus au fil de l'eau, 2 684 € nets, d'après le simulateur de fonds euros net.

Le jour de l'achat, le contrat a cinq ans. Le rachat de 32 000 € sur un contrat qui vaut 32 000 € pour 30 000 € versés contient 6,25 % de gains, soit 2 000 €. D'après notre simulateur de rachat, l'impôt est de 256 € au prélèvement forfaitaire de 12,8 % et 344 € de prélèvements sociaux : 600 €, moins de 2 % du montant retiré. Sur le fonds euros, les prélèvements sociaux ont déjà été retenus chaque année ; l'assureur régularise au rachat. Le compte reste bon, à condition de ne pas fermer le contrat.

À titre de comparaison, les mêmes 30 000 € en unités de compte auraient pu valoir 33 000 € comme 27 000 € : ce n'est pas un pari à prendre avec un apport.

Pour aller plus loin

Le simulateur de fonds euros net classe tous les fonds euros que nous comparons après prélèvements sociaux et inflation ; la table des taux des fonds euros donne l'historique par assureur. Le simulateur de rachat calcule l'impôt du retrait le jour venu.

Pour lire ensuite : fonds euros ou SCPI, qui explique ce que les points de rendement en plus rémunèrent, la fiscalité de l'assurance-vie, et choisir son enveloppe pour l'épargne qui reprendra après l'achat. Les termes sont dans le lexique.